Как обезопасить себя при покупке недвижимости в Севастополе?
Социально-экономическое развитие Севастополя невозможно без увеличения объёмов жилищного строительства. Основные проблемы отрасли известны. Генеральный план находится в стадии разработки. Свободных земельных участков немного, но и с ними хватает забот - таких, как обязательные археологические изыскания, поиск и обезвреживание мин и снарядов, сложный рельеф, наконец. Тем не менее, в городе появляются новые микрорайоны. Они привлекают потенциальных покупателей прежде всего ценой, которая, как правило, ниже чем на "вторичное" жильё. Какие условия предлагают застройщики? И насколько безопасно такое вложение в недвижимость?
Георгий Лещенко принимает одно из главных в жизни решений. На новую отдельную от родителей квартиру он копил долго и остановился на покупке по договору долевого строительства. С 1-го июля этот способ приобретения жилья стал безопаснее, потому что новые изменения в законе обязывают зачислять деньги покупателей недвижимости не на счета строительных компаний, как раньше, а на специальный БАНКОВСКИЙ счёт - деньги с него застройщик получает только после сдачи объекта в эксплуатацию.
«Застройщику теперь необходимо привлекать деньги через эскроу-счета, и банки - это, конечно, защита граждан от недостроя, потому что финансирует банк теперь застройщика независимо от дольщиков под свои проценты», - объясняет Наталья Массальская, директор агентства недвижимости.
На новую схему строительства перешёл пока только один севастопольский застройщик. Причина в том, что собственных средств на возведение домов у многих девелоперов не хватает, а значит, компаниям нужно брать кредиты и отдавать банкам процент от прибыли.
«Это примерно от 14 до 15%. Есть у меня сведения, что на материковой России, где низкая стоимость жилья и маленькие темпы строительства, там услуги банка стоят 11%, от 11 до 12», - говорит Александр Лившиц, президент Союза строителей Севастополя.
В связи с уменьшением прибыли строительные компании могут поднять на жильё цены - считают эксперты. Но это не коснётся уже начатых строек. Дома, которые готовы более, чем на 30%, разрешили достраивать по старой схеме - когда деньги покупателей напрямую поступали девелоперам. Но даже выстроенные на несколько этажей стены не всегда гарантируют честность сделки. Один из зрителей нашей программы чуть не заключил договор на покупку квартиры в новостройке на проспекте Победы. От сделки по этому договору севастопольца отговорили юристы.
«У меня вызвал сомнение пункт 2.3 договора, где указано - срок передачи застройщиком квартиры участникам долевого строительства не позднее 1 апреля 2020-го года. Если бы стояла точка это был бы замечательный пункт. Но далее стоит - но не ранее ввода дома в эксплуатацию. И тогда этот пункт уже теряет свою силу. А может, ввод в эксплуатацию задержится?», - комментирует председатель Коллегии адвокатов Севастополя Мария Грибанова.
Не менее спорным юрист считает пункт, где говорится, что участник долевого строительства должен оплачивать коммунальные услуги с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию до момента подписания Акта приёма-передачи квартиры. Этот промежуток может занимать и полгода, человек не пользуется квартирой, но уже платит коммунальные платежи.
Но застраховать себя при заключении договора долевого участия можно. Для этого после его подписания и до передачи застройщику денег нужно обратиться в Севреестр.
«Договор долевого участия регистрируется в Севреестре, и вносить деньги можно только после регистрации договора и проверки, что в Севреестре данный договор зарегистрирован», - поясняет Даниил Кирилкин, заместитель директора департамента капительного строительства Севастополя.
Ещё один документ, который нужно требовать у девелопера при покупке недвижимости - разрешение на строительство. На сайте правительства Севастополя опубликовали адреса сразу трёх жилых комплексов, где покупателям начали предлагать квартиры без получения застройщиком разрешения на строительство. Вместо этого клиентам предлагается схема, оцененная в городском департаменте капитального строительства как мошенническая.
Вместо договора участия в долевом строительстве с обязательной его государственной регистрацией, инвесторам предлагается заключить «Договора займа», «Договор поручительства» и некое «Согласие», которое предусматривает вместо возврата займа и процентов по нему передачу жилого помещения от псевдозастройщика инвестору.
Офис строительной компании, предлагающей эти дома, оказался расположен в торговом центре, без вывески и каких-либо других опознавательных знаков на двери. Сотрудники не отрицают возможность заключения договора займа с физическим лицом. То есть компания одалживает у покупателя сумму, эквивалентную стоимости недвижимости, а отдаёт готовой квартирой. При этом оформление документов на строительство, говорят в офисе, дело времени.
На месте дома, где предлагают забронировать квартиры, ещё даже не вырыт котлован, при этом указанный на сайтах по продаже недвижимости срок сдачи объекта - четвёртый квартал 2020-го года. Если верить этим цифрам, многоподъездный семиэтажный дом должны возвести за год.
Изучив документы, предлагаемые потенциальным покупателям недвижимости, городской департамент капитального строительства переслал их в прокуратуру с просьбой о проведении проверки. Представитель строительной компании, тем временем уверяет, что всё законно. Квартиры на сайте компании предлагают не купить, а забронировать, а в договоре займа юридическим лицом у физического нет ничего незаконного.
«Наша компания занимает денежные средства у физических лиц, это один из способов привлечения денег, кто-то банки привлекает, кто-то у собственных учредителей занимает, договаривается с подрядчиками. Мы используем все возможные средства для того, чтобы быстро получить необходимые средства для вступления в строительство», - говорит Даниил Рощупкин,представитель застройщика.
Точку в этом вопросе поставят правоохранительные органы. Между тем, примеры, когда из-за проволочек застройщиков с документами новоселье севастопольцев не было счастливым, известны. Жители трёх домов на улице Комбрига Потапова целый год не могли узаконить свои квартиры и сидели без света, потому что застройщик не заключил с управляющей компанией договор на поставку электричества. Без света из-за повреждения временных коммуникаций уже несколько раз оказывался целый микрорайон в бухте Казачья. А новостройки на Античном проспекте сдали, когда у Водоканала не был готов проект канализационной насосной станции, в результате, говорят жильцы, в квартирах стоит жуткий запах, а сточные воды стекают в коллектор во дворе.
Чтобы предотвратить случаи квартирного обмана, с января 2018-го года в России запущена Единая информационная система жилищного строительства. На её сайте есть карта жилья, строящегося согласно новому федеральному закону 214. И прежде, чем вносить деньги за квартиру, в Минстрое России советуют покупателям проверить, есть ли выбранный адрес на сайте системы - наш.дом.рф
Анна Шустер, Антон Терёшкин, Наталья Бабкевич
Социально-экономическое развитие Севастополя невозможно без увеличения объёмов жилищного строительства. Основные проблемы отрасли известны. Генеральный план находится в стадии разработки. Свободных земельных участков немного, но и с ними хватает забот - таких, как обязательные археологические изыскания, поиск и обезвреживание мин и снарядов, сложный рельеф, наконец. Тем не менее, в городе появляются новые микрорайоны. Они привлекают потенциальных покупателей прежде всего ценой, которая, как правило, ниже чем на "вторичное" жильё. Какие условия предлагают застройщики? И насколько безопасно такое вложение в недвижимость?
Георгий Лещенко принимает одно из главных в жизни решений. На новую отдельную от родителей квартиру он копил долго и остановился на покупке по договору долевого строительства. С 1-го июля этот способ приобретения жилья стал безопаснее, потому что новые изменения в законе обязывают зачислять деньги покупателей недвижимости не на счета строительных компаний, как раньше, а на специальный БАНКОВСКИЙ счёт - деньги с него застройщик получает только после сдачи объекта в эксплуатацию.
«Застройщику теперь необходимо привлекать деньги через эскроу-счета, и банки - это, конечно, защита граждан от недостроя, потому что финансирует банк теперь застройщика независимо от дольщиков под свои проценты», - объясняет Наталья Массальская, директор агентства недвижимости.
На новую схему строительства перешёл пока только один севастопольский застройщик. Причина в том, что собственных средств на возведение домов у многих девелоперов не хватает, а значит, компаниям нужно брать кредиты и отдавать банкам процент от прибыли.
«Это примерно от 14 до 15%. Есть у меня сведения, что на материковой России, где низкая стоимость жилья и маленькие темпы строительства, там услуги банка стоят 11%, от 11 до 12», - говорит Александр Лившиц, президент Союза строителей Севастополя.
В связи с уменьшением прибыли строительные компании могут поднять на жильё цены - считают эксперты. Но это не коснётся уже начатых строек. Дома, которые готовы более, чем на 30%, разрешили достраивать по старой схеме - когда деньги покупателей напрямую поступали девелоперам. Но даже выстроенные на несколько этажей стены не всегда гарантируют честность сделки. Один из зрителей нашей программы чуть не заключил договор на покупку квартиры в новостройке на проспекте Победы. От сделки по этому договору севастопольца отговорили юристы.
«У меня вызвал сомнение пункт 2.3 договора, где указано - срок передачи застройщиком квартиры участникам долевого строительства не позднее 1 апреля 2020-го года. Если бы стояла точка это был бы замечательный пункт. Но далее стоит - но не ранее ввода дома в эксплуатацию. И тогда этот пункт уже теряет свою силу. А может, ввод в эксплуатацию задержится?», - комментирует председатель Коллегии адвокатов Севастополя Мария Грибанова.
Не менее спорным юрист считает пункт, где говорится, что участник долевого строительства должен оплачивать коммунальные услуги с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию до момента подписания Акта приёма-передачи квартиры. Этот промежуток может занимать и полгода, человек не пользуется квартирой, но уже платит коммунальные платежи.
Но застраховать себя при заключении договора долевого участия можно. Для этого после его подписания и до передачи застройщику денег нужно обратиться в Севреестр.
«Договор долевого участия регистрируется в Севреестре, и вносить деньги можно только после регистрации договора и проверки, что в Севреестре данный договор зарегистрирован», - поясняет Даниил Кирилкин, заместитель директора департамента капительного строительства Севастополя.
Ещё один документ, который нужно требовать у девелопера при покупке недвижимости - разрешение на строительство. На сайте правительства Севастополя опубликовали адреса сразу трёх жилых комплексов, где покупателям начали предлагать квартиры без получения застройщиком разрешения на строительство. Вместо этого клиентам предлагается схема, оцененная в городском департаменте капитального строительства как мошенническая.
Вместо договора участия в долевом строительстве с обязательной его государственной регистрацией, инвесторам предлагается заключить «Договора займа», «Договор поручительства» и некое «Согласие», которое предусматривает вместо возврата займа и процентов по нему передачу жилого помещения от псевдозастройщика инвестору.
Офис строительной компании, предлагающей эти дома, оказался расположен в торговом центре, без вывески и каких-либо других опознавательных знаков на двери. Сотрудники не отрицают возможность заключения договора займа с физическим лицом. То есть компания одалживает у покупателя сумму, эквивалентную стоимости недвижимости, а отдаёт готовой квартирой. При этом оформление документов на строительство, говорят в офисе, дело времени.
На месте дома, где предлагают забронировать квартиры, ещё даже не вырыт котлован, при этом указанный на сайтах по продаже недвижимости срок сдачи объекта - четвёртый квартал 2020-го года. Если верить этим цифрам, многоподъездный семиэтажный дом должны возвести за год.
Изучив документы, предлагаемые потенциальным покупателям недвижимости, городской департамент капитального строительства переслал их в прокуратуру с просьбой о проведении проверки. Представитель строительной компании, тем временем уверяет, что всё законно. Квартиры на сайте компании предлагают не купить, а забронировать, а в договоре займа юридическим лицом у физического нет ничего незаконного.
«Наша компания занимает денежные средства у физических лиц, это один из способов привлечения денег, кто-то банки привлекает, кто-то у собственных учредителей занимает, договаривается с подрядчиками. Мы используем все возможные средства для того, чтобы быстро получить необходимые средства для вступления в строительство», - говорит Даниил Рощупкин,представитель застройщика.
Точку в этом вопросе поставят правоохранительные органы. Между тем, примеры, когда из-за проволочек застройщиков с документами новоселье севастопольцев не было счастливым, известны. Жители трёх домов на улице Комбрига Потапова целый год не могли узаконить свои квартиры и сидели без света, потому что застройщик не заключил с управляющей компанией договор на поставку электричества. Без света из-за повреждения временных коммуникаций уже несколько раз оказывался целый микрорайон в бухте Казачья. А новостройки на Античном проспекте сдали, когда у Водоканала не был готов проект канализационной насосной станции, в результате, говорят жильцы, в квартирах стоит жуткий запах, а сточные воды стекают в коллектор во дворе.
Чтобы предотвратить случаи квартирного обмана, с января 2018-го года в России запущена Единая информационная система жилищного строительства. На её сайте есть карта жилья, строящегося согласно новому федеральному закону 214. И прежде, чем вносить деньги за квартиру, в Минстрое России советуют покупателям проверить, есть ли выбранный адрес на сайте системы - наш.дом.рф
Анна Шустер, Антон Терёшкин, Наталья Бабкевич
