Многоэтажки на землях под ИЖС: как покупателям квартир не попасть в ловушку?

У тех, кто живет в многоквартирном доме, который возведён на землях для индивидуального строительства, проблемы могут оказаться гораздо серьёзней. Нередко покупатель и не подозревает, что отдаёт миллионы рублей за жильё, которое в любой момент могут снести по решению суда. В зоне риска - несколько таких домов в частном секторе, которые по просьбе департамента городского хозяйства сейчас проверяет прокуратура Севастополя. Как законодатели предлагают решить проблему, чтобы вместо коттеджей не вырастали многоэтажки, а жизнь добросовестных покупателей жилья не портил квартирный вопрос?

Жильцы каждой из 31 квартир этого дома платят за коммунальные услуги почти в три раза больше, чем положено по тарифу. Причина в том, что здание оказалось построено на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства. И когда люди въехали на купленные квадратные метры, то узнали, что водопровод здесь не городской, а частный, а к электросетям здание было подключено без оформления нужных документов, за что на адрес пришло несколько стотысячных штрафов, и свет в доме отключили.

«Нам сказали, что в целях электробезопасности, вам нужен акт для подключения, и этот акт для подключения мы выбивали или выстрадали. 15 мая отключили, а 9 августа мы были подключены к электроэнергии», - рассказывает Нина Петрук, жительница дома №41 на Стрелецком проезде.

Но только в их окнах появился свет, жильцы узнали, что собственница смежного земельного участка подала в суд иск о сносе их многоквартирного дома.

«Застройщик нашего дома зашёл на территорию её участка на три квадратных метра домом, и она подала в суд на нас. Все у нас, конечно, хотят продать здесь квартиры, потому что жить уже невыносимо», - жалуется Нина Васильевна.

Подать в суд иск с требованием снести многоквартирный дом, построенный на землях под ИЖС, в праве и городские власти. В департаменте городского хозяйства Севастополя начиная с июня обследовали больше ста таких зданий. А в Ялте в сентябре уже исполнили решение суда о сносе незаконно выстроенной восьмиэтажки на улице Щорса. Юридический нюанс в том, что покупатели квадратных метров в таких домах получают в собственность не квартиры, а лишь доли частного дома. А раз в договоре помещения числятся как доли - даже продать их без согласия остальных соседей по зданию человек не сможет.

«Он не сможет его ни продать, не передать, то есть это будет объект с многими, многими ограничениями и обременениями», - говорит Даниил Кирилкин, заместитель директора департамента капитального строительства Севастополя. 

В департаменте капитального строительства Севастополя отмечают, те, кто строит многоквартирные дома на землях под индивидуальное жилищное строительство, часто пытаются привлечь покупателей низкой ценой. Например, есть дома, где квартиры-студии стоят от миллиона двухсот тысяч рублей до миллиона четырёхсот. Это почти на 25% ниже среднерыночной стоимости.

Информация о новостройках по улице Генерала Мельника уже попала на сайт правительства Севастополя в статью с советами, как не стать обманутым дольщиком. Авторы материала напоминают, что на участках для индивидуального жилищного строительства запрещено возведение многоквартирных домов, однако те, кто продаёт здесь квадратные метры, продолжают публиковать в интернете информацию о недвижимости у тёплого моря и даже соглашаются работать с материнским капиталом.

"Мы подписываем договор купли-продажи доли - предварительный договор, после регистрации права мы оформляем основной договор купли-продажи», - объясняет представитель застройщика Александр Ксендзов.

О том, как использовать материнский капитал, чтобы купить квадратные метры в этих домах, Александр Ксендзов рассказывает подробно. По его словам, уже несколько семей решили купить квартиры-студии в доме, который строят здесь, вкладывая материнский капитал.

«Из 30 помещений порядка трети используют материнский капитал. Подписывается договор купли продажи доли, и этот договор передаётся вместе с остальными документами в Пенсионный фонд, и Пенсионный фонд такие договора одобряет и перечисляет средства материнского капитала продавцу этого помещения», - говорит Ксендзов.

Но в департаменте городского хозяйства и капитального строительства по-прежнему подчёркивают, что строительство многоквартирных домов на землях под индивидуальное жилищное строительство незаконно. Потому представители власти обратились в прокуратуру с просьбой проверить, что происходит на этой стройке.

«Комиссионно будем выходить вместе с прокуратурой, они оказывают нам содействие в этом вопросе», - сообщил Евгений Горлов, и.о. директора департамента городского хозяйства.

Несколько лет назад Совет по правам человека при президенте России предложил добавить в уголовный кодекс новую статью, наказывающую за строительство многоквартирных домов на землях под ИЖС. Пока такие случаи пытаются рассматривать в рамках мошенничества, но состав преступления удаётся доказать далеко не всегда. Школьный учитель Александр Емец отдал больше двух миллионов за покупку квартиры на Стрелецком проезде, а когда увидел, что вместо неё продавец предлагает долю в доме под ИЖС, обратился в суд.

«Суд тянулся достаточно долго, признал, что компания не выполняет свои обязательства и потребовал вернуть средства, - говорит Александр, - они пообещали, дали гарантийное письмо, что деньги будут возвращены, однако наша квартира была перепродана, а деньги нам не вернули».

Кроме Александра Емеца суд постановил, что застройщик должен вернуть деньги ещё 24-м лицам, но судебным приставам удалось добиться лишь выплат в пользу 5 человек. На счетах общества с ограниченной ответственностью больше нет денег, а его директор уехал за границу.

«Имущество не выявлено у должника, счета пустые, деятельность он не ведет. Сейчас мы осуществляем дополнительные мероприятия, чтобы хотя бы частично, а лучше полностью исполнить судебное решение», - говорит Дмитрий Васильцов, старший судебный пристав отдела судебных приставов по Ленинскому району.

А пока судебные приставы продолжают разыскивать директора организации, в департаменте капитального строительства напоминают - В разрешении на строительство приобретающим недвижимость нужно изучать каждую строчку, а заключая ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ покупатель квартиры должен проконтролировать в Севреестре - прошёл ли документ государственную регистрацию - и только после этого вносить оплату по договору. Тогда счастливым новосёлам не придётся волноваться, где в предложении "снести нельзя оставить" будет поставлена запятая.

Анна Шустер, Сергей Буторин, Наталья Бабкевич, Александр Соловьёв